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远洋山水等京西大盘主卖“宜居” |
2006-9-7 19:44:51 |
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近期，玉泉路附近新近涌现的房地产项目都凭借出色的产品设计和较高的性价比获得了相当高的市场认同度。2005年，新盘无论是在规划设计、户型的创新及实用度，还是低密度、园林景观、科技含量上，都比以往的新盘更胜一筹，尤其是在舒适度和低密度上，更是发挥了“西部”的特色。
中远地产打造的远洋山水周边有大型绿色公园，
紫金长安社区有L形水系横穿，玉泉新城将自行组织、自行建设规模10万平方米的地区级商业中心，天鸿·美域创新的错层板式空间设计与周边绿色环抱的自然环境以及亲和的价位构成市场竞争能力。
业内人士评价说，新的城市规划提出北京要建设成为宜居城市的目标可能要相当长时间完成的过程，而判断一个小区是否成为宜居小区同样需要各项硬性指标。比如楼盘区域的宜居大环境，周边自然环境、楼盘的配套设施跟进、周边交通状况、将来小区入住以后的物业管理水平等等。
天鸿·美域的副总经理郎利认为，选择居住在西部的居民会更加注重产品居住的舒适度，讲究产品的性价比和宜居度，要求更加挑剔。“相对低的总价和相对好的空间品质其实是不存在任何矛盾的，两者达到最佳平衡点就是通常购房人所理解的性能价格比优越的产品，而在西部恰恰能够有这种产品的先决地源优势，但是这也需要开发商具有不求暴利，而做求极致产品的心态。”他说。
据了解，该项目在总体规划上，总建筑面积控制在70万平方米左右，属绿化带环抱的大型稀缺生态居住城。北侧与南侧分别被两条宽100米和50米的绿化隔离带紧密环绕，生态优势得天独厚，梅市口路北侧的世界风情园计划将在2008年前正式交付，将成为玉泉路又一重要的新景观之一，同时成为天鸿·美域业主第一时间可享用的可贵生态资源。在建筑设计上，采用纯板式设计，多层（6-8层）、高层（10-15层）。居住单元为一梯两户或两梯三户，大开间小进深，南北通透，保证了居住的健康和高舒适度。每户的一层都配送有花园。户型设计上一期全部为三居、四居和五居，满足业主居住升级换代的高品质要求。同时空间上打破了惯常的平层单调设计，增加了错层、跃层和错跃结合的多种设计。
市场分析人士认为，从近期玉泉路地区因不断有高品质项目推出而产生的区域价格升幅来看，该区域地产项目无论从销售量还是升值潜力，都将进入一个快速上升的阶段。定位高端的紫金长安均价在每平方米7000元到8000元之间，中远地产打造的定位大众的远洋山水均价在每平方米6000元到6500元之间，天鸿集团的天鸿·美域建筑全部为板式空间结构，特别聘请国际著名的美国贝尔高林园林公司亲自担纲园林规划和设计，定价在每平方米5300元左右，具有极强的竞争优势。
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业主和开发商 还有多少糊涂账需要物权法算清 |
2006-9-7 19:44:17 |
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“物权法的作用非常大。物权法的起草、颁布与实施，必将对我国房地产市场乃至整个经济社会发展产生重要而积极的影响。”7月15日，建设部政策研究中心住宅与房地产业处处长赵路兴在接受中国经济时报记者采访时如是说。7月10日，全国人大全文公布了物权法草案，并向社会广泛征求意见。
“建筑物区分所有权”规定带来维权希望
郭先生是北京一位普通的购房者。2004年6月，郭先生在紫金长安家园买下一套住宅。按照合同规定，本来早在今年4月底就应该入住，然而如今两个多月过去了，由于在地下车库等有关问题上仍未与开发商达成一致，郭先生只能眼看新房无可奈何。
今年4月下旬，郭先生在办理入住时发现，开发商在《住宅使用说明书》中规定“地下车库产权归建设单位所有”。对开发商此举，郭先生提出了质疑。眼下，在“紫金长安”，像郭先生这样的情况绝非个案。
郭先生说：“根据《北京市城市房地产转让管理办法》(北京市人民政府第135号令，下称135号令)第13条规定：‘房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。’”郭先生认为，澳林公司作为开发商不应也不会不知道135号令的内容，其在与业主签定房屋销售合同时，没有涉及地下车库的条款，意味着业已放弃了自己的权利，因而主张地下车库产权归其所有应为无效。
在“紫金长安”有不少业主为此拒绝收房。物权法草案的出台使郭先生等业主看到了维权的希望。
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新公布的物权法草案，为地下车库的所有权取了一个特殊而又专业的名字--建筑物区分所有权。物权法草案对于业主的建筑物区分所有权的解释是，高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。
物权法草案第76条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
业主Vs开发商：到底还有多少糊涂账？
无独有偶，居住在北京永泰园新地标的业主也碰到了与“紫金长安”业主类似的问题。中国经济时报上周曾经对永泰园新地标停车难的问题进行了报道。然而就在7月9日，伴随永泰园新地标业主与开发商之间地下车库纷争的升级，“口水战”最终演变成了“流血事件”， 已经造成一名业主在事件中受伤，警方随即对此次事件展开了调查。
这些事件绝非偶然。曾几何时，地下车库产权话题，已然成为业主与开发商之间一个难以解开的“结”？
谈到地下车库的产权问题，永泰园开发商北京泰华房地产开发集团公司(下称泰华公司)副总经理张笑倩认为，衡量地下车库产权主要有四个标准：一是看土地出让金是谁交的；二是看有没有计入公摊；三是看它以什么方式立项，是否属于单独立项和规划；四是看谁投资的。
“即使抛开这四个前提和标准不谈，单从泰华公司拥有地下车库产权证这一点而言，地下车库的产权就不应存在争议。”张笑倩对中国经济时报记者说，“同时按照前面提到的四个标准，也可以得出一样的结论，由于永泰园新地标的地下车库土地出让金是泰华公司交的，该车库并没有计入公摊，属单独立项和规划，为修建车库泰华公司投资了数百万元，从谁投资谁受益的原则来看，该车库产权非泰华公司莫属。”
“在小区的房屋未出售之前，开发商说地下车库的产权是他的肯定是无可争议。但在房屋销售完毕后，开发商仍认为车库财产权属于自己则是十分荒谬的。” 永泰园新地标业主委员会主任吕世杰不赞成泰华公司的看法，他说，关于地下车库的产权，合同没有约定，泰华公司虽然一再声明其已交了土地出让金，但始终未提供单独交纳该车库土地出让金的证明，或者分割证明。吕世杰认为，如果土地出让金已经由全体业主分摊了的话，那么车库的产权归属就值得怀疑。
就房地产市场目前的现状而言，业主与开发商之间确实有许多的“糊涂账”，如面积缩水、公摊不明、配套及附属设施所有权模糊等问题。以永泰园新地标为例，业主质疑的除了地下车库的产权，还包括会所、幼儿园、地下室、物业用房及库房等建筑物的所有权。
据吕世杰介绍，在永泰园新地标楼盘顶层，开发商另建有多达数千甚至上万平米的库房。数量如此之多的库房产权归属成了永泰园新地标的又一悬念。
需要明确规定的还很多
诸如永泰园新地标的所有权争议问题，从公开征集意见的物权法草案来看，是否可以迎刃而解？答案很难肯定。因为物权法草案有关会所、车库的归属规定使用的是“约定说”。
“这实际上是将解释权交给建设单位，相当于又将‘球’踢了回来。”中国房地产及住宅研究会副会长包宗华认为，“涉及业主与开发商有关的权属问题，最好在开始时就搞清楚。如果事后规范，确实不太好规范。”
北京仁安律师事务所律师孟宪生也认为，物权法草案对有关物权尤其是建筑物区分所有权的规定，不是很到位。他说：“从法律意义上讲，物权是法定的，最好能够在物权法中加以具体和明确的规定，以免产生纠纷；如果按照约定，扯皮的问题和事情就永远避免不了，特别是在中国现有的房地产开发模式下，按照约定，将解释权交给开发商，对处于弱势的业主很不公平。”
“‘物业管理用房，属于业主共有’表述过于笼统。因为物业管理用房大体分两类，一类是办公用房，一类是设备设施用房。第一类用房一般都未计入公摊面积，因此就不应为‘公有’。第二类用房一般都计入了公摊面积，才属‘共有’。所以此条的表述要具体化，不能笼统。最好表述为：‘计入了公摊面积的物业管理用房，属于业主共有。’”就物权法草案第76条的内容，某房地产公司在网上也发表了自己的看法。
一位网友也指出：“《物权法》无疑是业主维护其合法权益的有力法律武器，但附则将业主的建筑物区分所有权界定为高层建筑物的业主所有，这种做法遗漏了非高层建筑物的业主也应当享有此项权利。”
专家认为，像永泰园新地标一样，在特定的业主与开发商之间，除了会所、车库以外，还会碰到诸如幼儿园、地下室和库房等其他配套建筑设施的所有权问题，物权法草案对这些建筑物的所有权也未作出明确的规定。
对此，赵路兴表示：“业主与开发商之间在产权等一些重大问题上，过去在法律上存在空白。物权法草案存在很多缺陷是正常的，其完善尚需要一个过程，需要制定很多配套法规、实施细则。”
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房托儿“托”热京城楼市 开发商假造繁荣偷笑“埋单” |
2006-9-7 19:43:17 |
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开发商手里没有土地了、房价要涨了……面对种种传闻，抢房子在北京成了房地产市场一道独特的风景。无论是价格较低的经济适用房，还是动辄每平方米近万元的高档商品房，都可以看到几百人甚至上千人排队等号的场面。京城房地产市场真的那么热吗？
楼市上演热销神话
陈先生想在北京西四环附近买套房子，当时正赶上紫金长安开盘在即。让他没想到的是，离开盘还有一天时间，该项目售楼处门口竟排起了长长的队伍。销售人员讲，该项目每平方米价格在7000元以上，小区物业收费标准还没定下来，车位是租是卖也不知道。
4月中旬，华纺易城开盘，200套房子引来几百人通宵达旦排队认购，而同一天开盘的罗马嘉园，开盘当日仅一小时就卖出40套公寓。百子湾1号经济适用房开盘前一天，同样有几百人排队等着认购。5月底，回龙观经济适用房六期开盘，5800套房屋引来2万人网上排号。
记者走进长龙阵了解到，排队的人中其实不乏盲从者，很多人站在长龙阵中，仅仅是因为“这么多人排队，买这儿的房子肯定值”。记者从网上了解到，很多人拿到号后并不是要自己买来居住而是急着卖号，据说回龙观六期靠前的号已被抬到了上万元。
首都经贸大学城市经济系邢亚平副教授认为，随着消费结构的升级，人们开始关注居住质量，消费模式趋同使得住房形成了集中性购买，目前从75岁的老人到18岁的青年都有买房冲动，在这种情况下就很容易出现从众跟风的现象，从某种意义上说，这种排队买房也是消费心理不成熟的体现。
开盘雇“托儿”制造假繁荣
如果你认为哪个楼盘排队的人多哪个楼盘必定卖得好，你也许就错了。从事房地产销售多年的田先生对记者说：“为了让开盘当天来的人多起来，销售商可没少动脑筋。比如销售人员会电话通知客户，告诉他开盘当天来现场购房可以享受一个较大的折扣，或者有什么优惠活动等等，这样就可以保证原来比较分散的客户能够集中在开盘那一天来现场，给别人的印象是大家都看好这个项目。另外，公司也会花钱雇一些人来现场，根据项目的不同请不同的人，小户型的楼盘愿意雇大学生，可以提升楼盘品质；一般住宅楼喜欢雇四十多岁的家庭主妇，既有亲和力又有煽动性。”据介绍，目前雇一个房托儿只需要50元到100元，通常是上下午各雇一拨儿人，“如果一天总是同一拨儿人容易让人怀疑。”除了开盘，周末或是遇到房子销售不景气，销售人员也会找些朋友前来凑凑热闹，或者花钱雇“托儿”捧场。
多数情况下，楼盘销售并非像开发商所说的那么火爆。京西某项目去年就曾宣称其三期房子大部分都已销售一空，但记者昨天打电话咨询，却被告知，一期房子目前仍有现房可以出售。东南部某楼盘说自己的房子开盘当天就被认购九成，但记者从销售人员处得知，目前，该项目仍有大量没有售出的房子。这位销售人员同时告诉记者，到交房前，房子就都卖出去的楼盘北京目前几乎就没有。建设部公布的统计数据显示，目前全国空置、积压一年以上的商品住宅面积达到1.2亿平方米，其中北京占10%。
不理性消费抬高房价
很多人喜欢开盘买房是因为被告知开盘当天有优惠或者可以打折，这话其实并不可信。“说是打折，其实不过是先把价格提上去，然后再给你打折或优惠。”田先生告诉记者，目前的房价水分很高，做了这么多年销售，连他也不知道哪儿的房子到底该卖多少钱。“以前在菜市口附近做过一个项目，因为销售公司运作的比较成功，房子每平方米卖到7000多元仍然热销。而稍后同这个项目相隔不到100米的另一个项目，每平方米仅卖到了5000多元，实际上这两个项目是同一个开发商开发的，成本差不多。”
尽管很多开发商总在喊着房子已没有降价空间了，但目前北京房地产市场利润还是很高。业内人士透露，目前楼盘只要卖出85%后，售楼处基本就撤了，开发商该挣的钱也就挣得差不多了。
对于普通家庭来说，买房是最大的一笔投资，投资决策一旦失误，就可能损失几年甚至十几年的积蓄。邢亚平教授认为，房价在很大程度上由供需关系决定，在市场还不够成熟的时候，房价会存在虚高，只有当人们购房消费趋于成熟，房价才会真正回归理性。
在投资市场中，总有太多数字真真假假，干扰投资者的信息。与开发商一再发放的热销信息相对，有个消息特别值得关注，4月份，北京二手房销售价格下降，平均降幅达到每平方米600元至700元。
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收房半年纠纷未了 诉求无一获支持官司还要打 |
2006-9-7 19:40:16 |
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中新网10月21日电 据北京晨报报道，李先生是紫金长安(澳林小区)的业主，自从4月底收房那天起，他就和开发商北京澳林房地产开发有限公司产生了一系列纠纷，最终他选择了法律途径。前不久，海淀法院一审判决李先生败诉，但他决定还要将官司打下去，还有一些和李先生有同样遭遇和请求的业主，他们也在期待着法律的最终说法。
起诉：不满开发商“霸王条款”
被李先生称作“霸王条款”的，是收房时开发商提供给业主的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《业主临时公约》里面的部分内容。如《保证书》第3.5条规定，“物业供暖系统、电梯系统、供排水系统、燃气在房屋交付时未达到正常使用条件的，不承担逾期交房的责任。”而《买卖合同》第14条则明确约定，供暖系统、电力系统、供排水系统在房屋交付时达到正常使用条件。据李先生介绍，以上几项在今年4月底交房时均未达到正常使用条件，两个月后，生活热水、供暖、冷水才试运行； 根据合同规定，开发商应当承担逾期交房的违约责任。
《业主临时公约》里，开发商明确了自己拥有地下车库的所有权，这一点招致李先生的异议。李先生指出，在《合同》第3条中约定，“买受人购买的商品房建筑层数为地上13-15层，地下2层。”因地下二层设计的是车库，因此依据合同，上诉人不但购买了地面上的住房，还购买了与该住房相关联的地下车库。根据《北京市城市房地产转让管理办法》第13条规定，“房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让，按照 规定可以单独转让的地下停车场等附属建筑物，构造物不随同转让的，应当在转让合同中载明，没有载明的，视为一并转让。”
除了请求法院判决以上规定无效以外，李先生还就开发商的违约提出了赔偿要求。引起纠纷的是阳台和窗户，按照户型图，李先生家的阳台为封闭式，窗户上还应该安装窗磁报警系统，可收房后他家的阳台一侧变成了可以打开的门，窗上也没有安装窗磁。依约定，李先生提出了2万元赔偿。
判决：请求未获法院支持
在法庭调查和辩论中，双方互不相让，但最终李先生提出的9项诉讼请求无一得到法院的支持。
法院认为，双方并未在《合同中》约定由澳林公司将来自市政热源的热水系统、双路供电系统已经达到正常使用条件的证明、与燃气公司的供气合同等交与李先生，故澳林公司交付的房屋符合合同约定条件。
对于车库的请求，法院则认为，在《合同》中没有约定所购商品房包含地下车库，李先生也未支付任何对价，在合同附件二中，已经明确地下车库没有列入分摊部位，况且澳林公司已经缴纳地下车库的土地出让金，取得了车库的销售许可。
法院还认定，《合同》附件三中，对于窗磁报警系统的安装部位没有作出详细约定。房屋建筑、装饰应该按照建筑设计施工图进行施工，合同中的房屋平面图不能作为建筑施工依据，单从房屋平面图不能确定澳林公司改变了房屋的设计结构，将阳台一侧开门。
上诉：业主希望讨个公道
对一审判决，李先生感到很意外，在和律师进行沟通后，他决定上诉。
李先生在上诉状中称，一审判决以双方没有约定澳林公司将供水、供热、供电正常使用等相关文件交与李先生，就认定澳林公司没有违约，这显然不符合逻辑，与合同第14条的约定相违背。既有明文约定，又有违约事实，开发商应该承担逾期交房的违约责任。
李先生还认为，一审关于车库的判决显然不当，“合同第3条明确说明我所购住宅包含地下2层，而判决书却说我与澳林公司签订的《商品房买卖合同》中，没有约定所购商品房包含地下车库，这又明显与合同约定不符。一审判决还以澳林公司已缴纳地下车库的部分土地出让金，并已取得地下车库的销售许可为由，说明澳林公司没有将地下车库卖给我。我认为这个理由只能说明，澳林公司已缴纳地下车库部分土地出让金，已取得地下车库的销售许可这一事实。根本说明不了澳林公司没有将地下车库卖给我。反而说明，正因为如此，澳林公司才有资格将该住宅的车库在售房时一并售给了购房者。
对于阳台开侧门和没有安装窗磁问题，李先生坚持自己的意见。他认为，“一审法官在车库的权属上全面引用合同附件二说明车库不属于业主。却在判断澳林公司是否改变房屋结构时说，合同附件一不能作为认定改变房屋结构的依据。一面说‘合同合法有效，双方均应严格按约定履行各自之义务。’一面又说不能作为依据，这显然是自相矛盾。” (权益）
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北京住宅小区停车纠纷不断引发各方争议 |
2006-9-7 19:38:52 |
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另外,北京紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。 ■焦点一 能否占用绿地 地面车位怎么划应由业主们共同决定,但不能占用消防通道 市律师协会物权法专业委员会主任蔡耀忠律师说,法律上对小区地面车位如何划分并没有明确规定...
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地下车库争夺战硝烟弥漫 到底谁是真正的主人 |
2006-9-7 19:38:29 |
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另外,在北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。 今年6月,北京清河永泰园小区上百名业主为了表示对开发商把小区地下车位只卖不租的抗议,聚集在地下车库门口,把所有进入小区的机动车都引入地下
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